「不動産投資に興味があるけど、全くの初心者だしどうすればいいかわからない」
「会社員だけど不動産投資で安定した副収入を得たい」
「不動産投資に興味があるけどリスクは取りたくない」
「初心者はまず何から始めたらいいんだろう？」
このような悩みを持っていますか？
この記事では、会社員のみなさんが不動産投資を始めるために必要なノウハウをまとめています。僕自身もこのような準備を経てサラリーマン大家としての生活をスタートさせました。
これを読めば知識ゼロの会社員から、不動産投資家としての新たな一歩を踏み出すことができます。
初心者が不動産投資を始めるために必要な準備5選
知識ゼロから不動産投資を始めるためにはたくさんの準備が必要です。以下の5つの項目を順不同に、同時進行で取り組むようにしてください。目安は最低半年間。詳細を解説します。
- 不動産投資での目標を決める
- 書籍、セミナーなどで勉強する
- 貯金する（生活を見直す）
- 関係する業者にコンタクトを取る
- 家族の理解を得る
①不動産投資での目標を決める（考え続ける）
不動産投資に取り組むにあたって一番大切なことは「不動産投資を通じてどうなりたいか？」を明確にすることです。
『給料に加えて月10万円の副収入が欲しい』
『本業を超える収入を達成してFIREしたい』
など求めることは人それぞれなはずです。同時にその目標によって最適なアプローチも異なりますので、目標を固めることは大切です。
とはいえ、初めて見ないと分からないことがあるのも不動産投資です。目標を決めてから動き出すのは大切ですが、動きながら適宜修正を加えていける心の余裕も大切です。
僕は始めた当初は月10万円の副収入を求めていましたが、実際に取り組んでみると不動産投資の活動そのものに喜びを感じるようになりました。今では法人を設立し、本業を超える規模を目指して日々活動しています。
大切なことは日々自問すること。
どうして自分は不動産投資をするのか？を常に考えるようにしましょう。
②書籍、セミナーなどで勉強する
不動産投資では勉強するべきことがかなりたくさんあります。物件の選び方だけではなく、関連する法律や会計、建築の知識なども必要になることがあります。
実際の現場においては、不動産投資において発生するの問題のほとんどはコストを負担して専門家に依頼することで解決します。しかしそれは、投資家自身が勉強しなくても大丈夫、ということではありません。
これまでにも多くの投資家が、専門家といわれる人たちを盲目的に信じ、自ら考えて判断することを怠ったことで退場させられてきました。特に物件選びや購入判断は必ず自分の責任で行うことを肝に銘じてください。
勉強方法は主に「書籍」「SNS」「セミナー」「スクール」などがあります。メリットやデメリットを理解し、自分に合うと感じるやり方で広く情報を得るようにしましょう。
書籍
不動産投資家や不動産業者、金融機関出身のコンサルタントなど、様々な立場の方が自らの経験や有用な知識をまとめてくれています。
メリット：成功者のマインドをなぞったり当時の状況を追体験ができる。経験豊富なプロ直伝の多くの知識が詰まっておりコスパがいい。校閲が入っている。
デメリット：基本的にポジショントーク（反対のスタンスを悪く言う）であること、また成功は時代的背景も影響していることを考慮する。
SNS（動画、ブログ）
SNSでもたくさんの不動産投資家さんが発信しており、無料でたくさんの情報にアクセスできます。
メリット：無料で手に入る。スマホがあればいつでも情報にアクセスできる。現役投資家や関係者からのリアルタイムの発信であり
デメリット：第三者の校正が入らないので、情報の質が担保されていない。ポジショントークなのは不可避。
セミナー
業者が主催するものや、投資家有志が主催するものなどがあります。有料/無料や懇親会の有無など様々。
メリット：多くの場合最新情報にアクセスできる。また演者と直接やり取り出来たり参加者同士で横のつながりができる。
デメリット：移動や宿泊などにコストがかかる。多くの初心者向けセミナーは投資家ではなく業者主催のためその後のセールスまでがセット。
スクール
ある程度の学費を払って専門の講師から講義を受ける。現地での実習や懇親会で横のつながりができることも。
メリット：初心者向けに体系的に学ぶことができる。テキストなどの教材も作りこまれていることが多い。
デメリット：学費が高い（半年で30万円、とか）。
③貯金する（生活を見直す）
不動産投資には貯金できることが必要です。以下の理由から「お金」はもちろんのこと「貯金できること」が重要です。
理由①不動産投資には現金が必要だから
物件を買うためには現金が必要ですし、たとえ融資を利用するとしても頭金や諸費用で物件価格の2割程度の現金は必要になります。投資規模にもよりますが、まずは最低500～1000万円程度の金融資産を作ってから取り組むようにしましょう。
また、物件購入だけではなく突発的な修繕などにも手持ちの現金が必要になります。
理由②金融機関にはお金の流れをすべて開示する必要があるから
もし融資を利用する場合、金融機関には金融財産をすべて開示しなければなりません。その時の残高だけでなく、過去半年分の履歴なども見せます（通帳はコピー、ネットバンキングはデジカメで写真に撮られます）。そこで「この人は金遣いが荒いな」と思われてしまうと金融機関からの評価が下がり融資に影響します。
定期積立をする、口座残高を乱高下させないなど、安定して貯蓄している様を見せられるようにお金の出入りは普段から気を付けましょう。
④関係する業者にコンタクトを取る
実際に不動産投資に関係する業者とのコンタクトを取りましょう。特に以下の3者とのコミュニケーションは必須です。相手も貴重な時間を割いて、客になるかどうかわからない我々の話を聞いてくれるわけなので、感謝の気持ちを忘れないようにしましょう。
不動産業者
物件の問い合わせ、面談、現地確認などで仲介業者さんとの連携は不可欠です。まずはポータルサイトからの資料請求がハードルが低いためおススメです。いい物件は千三つとも言われるので、ある程度数をこなすことが大切です。
金融機関
物件購入に際して融資を受ける場合は、その金融機関を探す必要があります。不動産に対して融資をしているか、もししている場合は自分に対して融資をしてくれそうか、を確認しましょう。
会社員の与信を使って融資を受けるアパートローンを使うのも選択肢の一つとなります。
賃貸仲介業者
具体的に購入を検討する物件が出てきたときには、その地域の賃料相場などを確認するために連絡が必須となります。お店や人によって対応はまちまちですが、多くの場合丁寧に教えてくれます。
私も購入を検討する際には最低でも3店舗、賃貸需要について判断を迷ったときには20店舗ぐらいに電話をかけたこともありました。
⑤家族の理解を得る
不動産投資に取り組むことに関して、可能であれば家族（パートナー）の理解を得ておきましょう。理解が得られないから隠して取り組む、というのはお勧めしません。その理由は、不動産投資が他のペーパーアセットなどと異なりお金や時間を多く費やす必要がある投資だからです。
不動産投資は流動性が低い投資です。投じた資金は簡単に回収することができません。完全に個人の資産を投じて取り組むなら別ですが、基本的に家族で貯めたお金を投じることになるので家族の理解は必須でしょう。
また、物件購入や運営に際して現地に出向くことも増えてきます。家族で過ごす時間もそれに伴い減ってしまいます。お子さんがいればその間の子守をワンオペで任せることになるので、家族の理解がないまま突き進むと最悪の事態を引き起こす恐れもあります。
私は子どもが3人いて、妻は応援はしてくれているけど家族の時間を削るのは最低限に、と言われています。物件を見に行くときには家族を巻き込んで日帰り小旅行（ランチできるお店を探す）にするようにしています。あるいは事前にたくさん家事をするなどしてポイントを貯めて、一人で出かける許可を得たりしています。
一定の理解が得られていると、普段から不動産の話もしやすいし私自身後ろめたさなどはないため活動しやすくなります。
最低でも半年間は取り組む
どれぐらいの期間で知識を身に着けるかは人によって異なりますが、まず目安として最低半年間は準備期間として上記のことに取り組みましょう。半年かけて上記の内容を準備すれば、属性的に手が届く物件であればすぐにでも買える状態になっていると思います。
ここまで来てようやく準備完了。あとは基準を満たす物件の情報が出た時に速やかに購入のための手続きを進めるのみ。
不動産投資で初心者が特に気を付けるべき失敗（リスク）とその対策とは
不動産投資には当然ですがリスクが伴います。金利上昇、災害、空室リスクなど枚挙に暇がありませんが、ここでは初心者が特に陥りがちな失敗とその回避策について解説します。
高値掴み
文字通り、相場より高い値段で物件を購入してしまうことで、特にアパートローンを利用する1棟目の初心者に多いです。アパートローンの融資額やその可否は年収に紐づくため、本来の物件の価値から考えるとあり得ない高値でも融資がついてしまうことがあります。賃料相場を調べずに購入し、一度抜けると同じ家賃では入居がつかない、といったこともあると聞きます。
＜対策＞物件を数多く見て相場を掴む。賃料相場を確認する。
業者から相手にされなくなる
仲介業者の営業マンや金融機関の担当の方々に無意識に横柄に接してしまう投資家が一定数存在します。特に会社員で、普段の本業では営業を受ける立場にある方は要注意。我々投資家は彼らのお客様ではなく、ビジネスパートナーだという意識で接する必要があります。
＜対策＞関連業者さんと接する時には感謝の気持ちを忘れずに。
手元資金の枯渇
十分な軍資金を作る前に物件購入をすると、途中で現金が枯渇して行き詰ります。物件購入に係る諸費用はもちろんのこと、突発的な修繕などにも対応できるように十分な現金を確保しておきましょう。
＜対策＞ 事前の資金繰りシミュレーション。とにかく現金を確保しておく。
会社バレ
会社に不動産投資をしていることがばれてしまい不利益を被ることもあります。副業禁止なのに不動産投資がばれてしまい職務規定違反となってしまったり、お金を持っていると誤解されて同僚との関係が悪化したり。会社にばれるきっかけで多いのは「確定申告」と「つい口を滑らせてしまう」ことらしいので（つまり自損事故）気を付けましょう。
＜対策＞確定申告で住民税を「自分で払う」にチェックする。職場では投資に関する話題を避ける。
不動産投資の初心者が持つべき心構え
不動産投資の初心者が物件探しを進めていく上で持つべき心構えがいくつかあります。常に心に留めて行動することがポイントです。
いい物件はあなたのところには来ない
「向こうからくる物件は全部クソ」という川柳もあるように、本当に良い物件は他の上級投資家に紹介され、彼らが現金でたやすく買っていきます。そのことを自覚して物件選定の基準をしっかり持ち、取得した物件を適切に運営する努力を怠らないようにしましょう。
不動産投資ではなく不動産賃貸業
株式投資などの投資と異なり、不動産投資は事業の側面が強いです。自分で手を動かさないにしても専門家との協力は必要不可欠ですし、物件購入などに際しては経営者としての判断が不可欠です。ビジネスに対する誠実な姿勢を持ち、真剣に取り組むことが重要です。
とにかく行動する
不動産投資は事前の学習が大切ですが、一定以上の知識を身に付けた後はとにかく現場に出ることを心掛けましょう。物件調査に積極的に行動し、経験を積み重ねることが成長への鍵となります。地道に経験を重ね、失敗から学ぶことを恐れずに進んでください。
まとめ
本記事では、不動産投資の初心者が成功するために必要なことについて解説しました。これらの知識や心構えを胸に、着実な行動を続けることで、不動産投資家としての成功への重要な一歩を踏み出すことができるでしょう。
今後も具体的な物件の選定方法や収支計算の方法、法人設立に関するノウハウなど、不動産投資に関する有益な情報を提供していきます。他の記事も是非ご覧いただき、更なる知識の向上にお役立てください。
